2024년 세법 개정에 따른 상호임대주택 양도세 면제 조건 2024년 7월 25일 발표된 세법 개정안에는 상호임대주택 특례 적용 기간 연장이 포함되어 있습니다.
저는 개인적으로 부동산 관련 세액공제 중에서 상호임대주택 제도가 가장 큰 혜택이라고 생각합니다.
아래에서 상호임대주택의 조건과 상호임대주택 세액공제 혜택을 받는 방법을 정리하겠습니다.
1. 상호임대주택 특례란? 상호임대주택 제도는 규제지역에 있는 주택에 실제로 2년 이상 거주하지 않고도 전세 및 월세를 임대계약 대비 5% 이하로 인상하는 임대인에게 양도소득세의 면제 혜택을 적용합니다.
양도소득세 자체가 면제되므로 부동산의 시세 차이를 온전히 누릴 수 있어 부동산 관련 세액공제 중에서 가장 파격적인 혜택이라고 볼 수 있습니다.
혜택 내용 원래 양도세 면제를 받으려면 2017년 8월 3일 이후 규제지역 내 주택을 취득한 사람은 ① 2년간 거주하고, ② 2년간 소유했으며, ③ 최종 주택으로 매도하려 했을 때입니다.
하지만 동거주택 소유자인 경우 ① 2년간 소유했으며, ③ 최종 주택으로 매도할 때 양도세가 면제됩니다.
이는 최종 주택 소유자가 된 다주택 소유자에게도 적용되므로 큰 혜택입니다.
하지만 세금이 면제되는 큰 혜택이기 때문에 동거주택 소유자가 되기 위한 조건이 매우 엄격합니다.
2. 동거주택 소유자가 되기 위한 조건 동거주택 소유자가 되기 위한 조건은 신규 또는 갱신 계약을 체결할 때 이전 계약 대비 임대료를 5% 미만으로 인상한 사람입니다.
매우 간단해 보이지만 실제로는 이전 계약과 새 계약/갱신 계약을 모두 충족해야 하므로 이미 집을 소유하고 임대하고 있던 사람에게만 적용됩니다.
[직전 계약]이미 임대차 계약이 있어야 합니다.
기존 계약은 최소 1년 6개월 이상 유효해야 합니다.
이러한 조건으로 인해 주택 매수 후 체결한 신규 임대차 계약 및 상속 임대차 계약은 이전 계약으로 인정되지 않습니다.
따라서 주택 매수 시 임대차 계약을 상속받았고 이전 계약과 공동 임대인 조건을 충족하기 위해서는 ① 이 상속 계약이 끝난 후 ② 다시 이전 계약의 요건을 최소 1년 6개월 이상 충족하고, ③ 이후 계약에서 공동 임대인 조건을 5% 인상하여 충족해야 합니다.
신규 주택을 취득한 경우 새로운 임차인과 신규 계약을 체결한 후 1년 6개월이 지나야 이전 계약으로 인정됩니다.
[신규 및 갱신계약]기존 임대차 계약이 이미 1년 6개월 동안 유효하였고 임대료가 5% 이하로 인상된 경우 임차인은 임대료 5% 인상 후 무조건 2년 계약 기간을 준수해야 합니다.
신규 및 갱신 계약은 2024년 12월 31일 이전에 체결해야 합니다.
또한 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하여 임대료를 5% 인상한 경우 상호 이익이 있는 임대인으로 인정되며 등록된 임대주택도 혜택을 받을 수 있습니다.
이전 임대차 계약이 2년 미만이었던 경우 2년 계약을 체결하였지만 상호 합의에 의해 1년 6개월만 임대되었습니다.
1년 계약을 체결하였지만 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 없이 2년을 임대한 경우 기존에는 이전 임대차 계약이 1년 6개월 동안 지속되지 않은 경우 이전 임대차 계약으로 인정되지 않았습니다.
다만, 유권해석에 따르면 합치면 이전 임대차 계약으로 인정됩니다.
아래 사례와 같습니다.
2022년 1월에 임차인 A와 2년 임대차 계약을 체결했습니다.
실제로 임차인 A는 1년만 근무하고 나갔습니다.
2023년 2월에 임차인 B와 새로운 1년 임대차 계약을 체결했습니다(이때 임대차 계약은 계약 A와 동일하거나 낮은 금액이었습니다). 2024년 2월에 임차인 B와 2년 계약을 갱신했습니다(공동 임대인 계약). *A의 1년 계약과 B의 1년 계약을 합치면 이전 2년 계약으로 봅니다!
이와 관련하여 아래 게시물에서 관련 유권해석에 대해 작성했습니다.
공동 임대인 조건, 1년 월 임대차 계약이 가능할까요? 양도세 면제 공동 임대인 조건, 1년 월 임대차 계약이 가능할까요? 상호임대주택 제도, 양도소득세 면제… blog.naver.com 2024년 7월 발표된 세법 개정안이 통과되면 혜택이 다음과 같이 확대된다.
기존에는 2024년 12월 31일까지 임대차 계약을 해야 했기 때문에 주택을 매수한 후 신규 임대차 계약을 한 사람이나 임대차 계약을 상속받은 임대인은 기간 문제로 상생임대주택 특별공급 신청이 어려워 보였다.
하지만 발표된 세법 개정안에 따르면 상생임대주택 특별공급 신청일이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 변경돼 기존에 상생임대주택 특별공급을 받기 어려워 보였던 사람도 이제 신청 자격이 생길 수 있다.
이에 따라 주택을 매수하고 임차인을 유치한 사람은 ① 이전 계약일로부터 1년 6개월이 지난 후 ② 2026년 12월 31일까지 신규 또는 재계약 시 임대료를 5% 이하 인상하고 ③ 해당 주택이 최종 1주택이 되는 경우 이전 계약으로 인정되어 상호임대주택 특례 적용을 받을 수 있습니다.
현재는 거의 모든 지역이 비규제 지역이지만, 취득 당시 규제 지역이었다면 양도세 면제를 받으려면 실제로 2년간 주택에 거주해야 했습니다.
이러한 실제 거주 요건은 면제되고 세제 혜택도 받기 때문에 현재 갭투자를 하신 분들은 해당 내용의 확인을 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다.
상호임대주택 및 상호임대인 조건을 이렇게 적어봤습니다.
요약하자면 아래의 모든 요건을 충족하시면 혜택을 받으실 수 있습니다.
이전 임대차 계약의 존재 이전 임대차 계약이 1년 6개월 이상이었습니다 신규 및 갱신 임대차 계약의 임대료가 5% 이내입니다 신규 및 갱신 임대차 계약은 2024년 12월 31일까지 체결해야 합니다(세법 개정안이 통과되면 2026년 12월 31일까지) 신규 및 갱신 임대차 계약은 임차인이 2년 동안 체결해야 합니다 이전 임대차 계약의 집주인과 신규/갱신 임대차 계약이 동일해야 합니다 해당 주택이 최종 1주택으로 매도되어야 합니다 세금을 면제하는 제도이므로 상호 임대인으로 인정받기 위한 조건이 엄격합니다.
다만, 2020년에 갭투자로 주택에 투자한 사람은 누구나 확실히 자격이 될 수 있으니 이번 세법 개정안이 통과되는지 주시해 주시길 바랍니다.
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