안녕하세요~ 직접 조기퇴직을 실천하며 진정한 자유를 향해 나아가는 소방가족 조기퇴직 자협(부산 박꾸미)입니다.
요즘 날씨가 많이 춥습니다.
감기에 걸린 분들이 많으니 건강 잘 챙기시고 크리스마스 연휴 즐겁게 보내세요. 어제는 부산부동산 중 분양권에 투자하기 좋은 시기라고 말씀드렸고, 장기적 관점에서 보면 공급감소와 투자의 장점이 있어서 좋다고 합니다 사전 판매 권리. 우리는 당신에게주었습니다.
분양권 투자도 좋지만, 투자 전 주의사항을 꼭 확인하셔야 하기에 부산분양권 투자시 유의사항을 정리해보았습니다.
분양권 투자시 취득세, 보유세, 양도세 문제
첫째, 해당 주택은 분양권 투자등록을 하지 않았기 때문에 보유세 문제가 없다.
또한 부산에서는 프라이빗 세일의 경우 판매 후 6개월, 공매의 경우 판매 후 1년이 지나면 분양권 전매가 가능하다.
사전판매권 구매 시. 취득세는 발생하지 않으나, 등록시에는 취득세가 발생합니다.
또한, 분양권은 양도세 및 취득세 주택 수에 포함됩니다.
취득시 주택수에는 양도세도 포함됩니다.
따라서 2채로 분양권을 구매하면 3채로 처리되고, 분양권으로 매도하면 상관없으나, 등록을 하면 취득세를 납부해야 합니다.
3채이므로 3집부터는 다주택자라도 지방세 8%가 부과됩니다.
총 8.8%의 취득세를 최대 0.8%까지 납부하게 됩니다.
매매가가 7억원이면 5천만원에 가까운 취득세를 내야 하기 때문에 투자하기가 쉽지 않다.
처음에는 분양권으로 매도하셨거나, 분양권 등록 이전에 기존 주택을 매도할 계획이셨기 때문에, 매도가 뜻대로 되지 않을 경우에는 등록을 하셔야 하므로 재정계획에 차질이 생길 수 있습니다.
엉망이 되어 취득세를 많이 내야 할 수도 있습니다.
그래서 분양권에 투자하는 것은 한 집에 한 채를 사는 일시적인 방법이다.
주택 2채를 활용해 투자하는 것이 가장 좋습니다.
기존 주택 1채를 보유하고 매매를 받고 매매권 등록을 한 경우, 3년 이내에 기존 주택을 매각하는 경우 1가구당 2주택에 대한 한시특례가 적용되며 기존 주택은 비과세됩니다.
. 등록된 판매촉진 권리도 2년 후에 세금이 면제될 수 있습니다.
따라서 취득세, 보유세, 양도세를 가장 효율적으로 활용하는 방법은 단독주택의 분양권에 투자하는 것이다.
제가 가장 추천하는 투자방법이기도 합니다.
부산분양권 상실의 개념 이해
레이카운티부터 에코델타시티까지 부산 인기 분양단지에서는 손실보상 개념으로 보험료가 형성되는 경우가 많다.
손실수수료 개념은 매도인이 세금을 제외한 이 금액을 주면 매도한다는 개념이고, 손실수수료가 3,000이면 매도 후 매수인이 양도세를 납부하고 프리미엄 금액인 30을 납부한다는 개념입니다.
구매자에게 백만원. 매수인이 양도세를 납부하는 계약 자체는 불법은 아니지만, 불법을 유도하는 계약 방식이기도 합니다.
양도세는 매수인이 내기 때문에 납부해야 한다면 프리미엄 금액만큼 양도세를 내야 하는데, 매수자 입장에서는 돈 낭비라 다우니 계약을 하려고 합니다.
결국 양도세는 매도인이 부담하기 때문에 매수인에게 부담을 전가한다고 생각하시면 됩니다.
부산은 손실 개념으로 분양권이다.
프리미엄이 높기 때문에 여전히 매도자 우위 시장이라고 볼 수 있고, 그렇다면 프리미엄이 낮은 단지는 양도세도 낮아 손이 피곤할 때 계약할 때도 비교적 저렴하게 계약할 수 있다.
. 최근 완판된 대연DL의 경우 1월 재판매 가격이 공개됐다.
시중 손실가격은 저층이 2,000, 상층이 5,000 정도였는데, 매매가가 높아 프리미엄이 상대적으로 낮아 거래가 성사될 가능성이 높았다.
높은 분양가는 실제로 분양권 투자에 유리하게 작용했다.
판매권을 수령할 수 있는 에코델타시티
에코델타시티에는 부산 픽업이 가능한 선분양권이 많이 있는데, 에코델타중흥도 5억 원 안팎에 팔렸다.
아직은 선착순으로 뽑을 수 있는 단지인 것으로 알고 있고, 아직 낮은 층도 있다고 들었습니다.
대방2차의 경우 매매가격이 5억원 후반대여서 미계약 물량도 꽤 있을 것으로 보인다.
계약 조건이 변경되는지 확인해야 합니다.
퍼블릭 트리오 같은 경우 위치는 가장 좋은데 여기 프리미엄이 2억~1억원, 매매가가 4억원대 후반이었으며, 총 매매가가 500대 중~고등대입니다 백만원대. 에코델타시티는 앞으로도 계속해서 분양계획을 세우고 있고, 에코델타시티 2단계, 명지국제신도시 2단계까지 주변지역에 공급도 계속되기 때문에 사전 투자보다는 등록을 고려해서 투자를 고려해 보셔야 할 곳입니다 -판매 권리. 2~3년 투자하면 수익내기 힘들지만, 5년을 보고 투자하기 좋은 곳입니다.
부동산 투자하기 좋은 시기
일반적으로 분양권은 물량이 가장 많을 때 저렴하게 구입할 수 있고, 분양권이 풀릴 때 물량이 가장 높으므로, 분양권에 투자하는 가장 합리적인 방법은 최초의 사전판매를 목표로 하는 것입니다.
-판매권이 해제됩니다.
두 번째는 시장이 하락장에 들어서 사이클 중간에 위기가 닥쳤을 때, 빠른 매도를 위해 선분양권이 자주 올라오는데, 지속적인 현장방문을 통해 매수를 시도해볼 수 있다.
마지막으로 입주지를 목표로 하고 계시지만 등록이 불가능한 투자부동산이 있습니다.
매물이 반드시 등장하는 시기로, 입주 후 6개월부터 입주 전까지 급매물이 나오는 경우가 많습니다.
요즘 레이카운티, 동래A 등 인기 단지는 입주 당시 급매물이 나오지 않는 경우가 많은데 이 경우 실제 입주자가 늘어나면서 물량이 많이 나오는 것도 이 때문이다.
입주 당시에는 낮은 편입니다.
이상, 부산부동산분양권 투자를 고려할 때 몇 가지 참고사항을 말씀드렸습니다.
내년 강의를 수강하고 단체채팅방에 참여하고 싶어하는 분들이 많았습니다.
내년 강의는 3월에 열릴 예정이며 부산 분양권과 3기 신도시를 주제로 기존 수강생만을 대상으로 진행됩니다.
100명 모집이 완료되었으며, 신규회원 30명만 선착순으로 모집합니다.
3월 16일부터 17일까지 신입생만을 대상으로 8시간 강의가 진행되며, 단체채팅방은 1월 초부터 이용 가능합니다.
수강료는 250,000원이며, 6개월 동안 단체채팅방과 온·오프라인 활동에 참여할 수 있습니다.
지원서는 12월 26일 오전 9시에 선착순으로 접수된다.
주의하시기 바랍니다.
성장에 도전할 의지가 있다면 성장과정을 참고하시기 바랍니다.
감사합니다
